安省13萬加元新屋HST退稅：新移民行動前必須了解的事

實際宣布了什麼

2026年3月25日，安省政府宣布暫時擴大HST新屋退稅計劃。凡於2026年4月1日至2027年3月31日期間簽署買賣協議（APS）購買合資格新屋的買家，最高可取回全額13%的HST——聯邦與省級合併退稅上限為$130,000。

這是一項重大變革。在2026年之前，最高退稅金額僅為$24,000，且僅適用於售價低於$450,000的房屋——這幾乎排除了大多倫多地區的所有新建房屋。

現行法律地位（2026年7月更新）

立法不確定的階段已經結束。截至2026年6月22日，完整的監管框架已經到位。

三項立法共同完成了這個框架：

• 聯邦C-26法案（《改善房屋供應法》）——於2026年6月22日通過
• 聯邦樞密院令 P.C. 2026-610——修訂《新統一增值稅制度條例》
• 《零售銷售稅法》下的安省法規 196/26

在這些法規生效後，CRA發布第346號通知，正式將此計劃命名為「安省強化新屋退稅」（Ontario Enhanced New Housing Rebate，簡稱Ontario ENHR）。

退稅款項如何發放——兩種管道

1. 8%省級退稅：由建商透過 GST190 表格／RC7190-ON 附表申請。CRA 直接減少建商的HST應繳稅額。
2. 5%聯邦補貼：安省財政廳直接支付給建商，一般約30天左右，實際時間以安省財政廳行政處理為準（電子付款）。

建商代辦 或 直接申請

• 若您的買賣協議（APS）中有將退稅權轉讓給建商的條款：您將在成交時，直接在最終結算表（Final Statement of Adjustments）上獲得退稅抵免——無需辦理任何CRA文書手續。
• 若您的買賣協議中沒有此類條款：您須在成交時支付全額HST，並在成交後透過您的MyCRA帳戶直接向CRA申請退稅。

投資者

強化新建住宅出租物業退稅（Enhanced New Residential Rental Property Rebate，簡稱NRRPR）遵循相同規則，但投資者必須永遠在成交後直接向CRA申請——建商無法在成交時代為轉讓這項退稅。

移民買家的五大資格陷阱

即使法規已全面生效，跨境家庭的資格認定仍涉及一般房屋買賣不會遇到的複雜情況。以下是最常影響與香港及台灣有聯繫的客戶的問題。

陷阱一——主要住所的定義

退稅的核心測試在於：這間加拿大房屋是否將成為您的主要住所。若您仍在香港或台灣擁有並居住於一處物業，加拿大的房屋可能被視為次要住所——使您的退稅資格面臨重大風險。CRA採用多因素居住意圖測試，單一因素並不自動構成拒絕，但跨境家庭的風險程度明顯偏高。CRA會查看您的通訊地址、報稅地址、駕照及水電帳單來評估這一點。

陷阱二——聯邦規則下的首次購屋者定義

聯邦首次購屋者退稅要求您在本曆年及過去四個曆年內，未曾在世界任何地方擁有並居住於一處主要住所。一個仍在香港擁有房屋的家庭——即使已在加拿大居住兩年——可能仍無法符合這一部分退稅的資格。

陷阱三——共同買家與產權結構

若產權上的任何一位人士不符合《消費稅法》所定義的「親屬關係」——該定義不包括姑姨、叔伯舅、堂表兄弟姊妹、姪甥及未婚夫妻——則所有買家的整筆退稅都可能被拒絕。即使只有一位不符資格的共同簽署人持有1%的物業份額，也可能導致整筆申請無效。

陷阱四——購入後的出租用途

若買家以主要住所為由獲得新屋退稅，之後卻在自住前將物業出租，可能須連同利息及罰款一併全額歸還退稅款項。CRA會主動審查退稅申請後買家並未實際入住的交易案例。

陷阱五——稅務居民身份的交叉影響

您的加拿大稅務居民起始日期，會影響CRA如何看待您的主要住所申報，以及您是否有未完成的T1135或T2062義務，這些都可能使退稅申請複雜化。對於仍在建立加拿大居住聯繫的客戶而言，HST退稅申請可能會引起CRA對其他未申報義務的關注。

您需要了解的施工期限

以主要住所名義購買的房屋，其施工必須在2028年12月31日或之前開始，並須在2031年12月31日前實質完工。預售公寓買家在簽約前，應向建商確認項目時間表是否符合這些要求。

如何檢查您的買賣協議（APS）

在成交前，請檢查您的買賣協議（APS）中是否有將安省ENHR轉讓給建商的條款。若該條款存在，建商將負責處理所有文書工作，您會在成交時直接獲得退稅抵免。若不存在——這在退稅計劃最終確定前簽署的協議中相當常見——您將需要在成交後直接向CRA申請。無論哪種情況，您的資格都必須在提交申請前獲得確認。

現在該怎麼做

若您目前正在洽談安省新建房屋的購買事宜，或考慮在未來十二個月內購買，最重要的一步是在簽約前——而非簽約後——了解自己的稅務狀況。買賣協議的簽署日期是資格認定的觸發點。在2026年4月至2027年3月這個窗口以外簽署的買賣協議，無論房屋何時成交，都不符合這項強化退稅的資格。

對跨境家庭而言，這項評估涉及您的加拿大稅務居民身份、您的海外資產狀況，以及您的移民時間表如何與退稅的主要住所測試相互影響。這些問題並非您的地產經紀有資格回答的。

常見問題

安省13萬加元新屋HST退稅目前是否已正式立法？

是的。截至2026年6月22日，完整的監管框架已經到位——聯邦C-26法案、聯邦樞密院令 P.C. 2026-610，以及安省法規196/26共同完成了這項立法。CRA已根據第346號通知，將此計劃正式命名為「安省強化新屋退稅」（Ontario ENHR）。截至2026年7月中旬，CRA申請表格預計即將發布或已可申請，請在 canada.ca 確認最新狀態；已於2026年4月1日或之後成交的買家，可在表格發布後追溯申請。

移民及新移民是否能符合安省HST退稅的資格？

主要的資格測試在於這間房屋是否將成為您在加拿大的主要住所——而非您的公民身份或永久居民身份。然而，您的移民身份會與其他資格因素相互影響。在簽約前尋求專業意見至關重要。

在香港或台灣擁有房屋是否會影響我的HST退稅資格？

有可能。若您仍在香港或台灣擁有並以其作為主要住所居住，加拿大的物業可能會被視為次要住所。就聯邦首次購屋者退稅而言，您必須在本曆年及過去四個曆年內，未曾在世界任何地方擁有並居住於一處主要住所。

買賣協議（APS）的簽署期限是什麼？

買賣協議必須在2026年4月1日至2027年3月31日之間簽署。簽署日期——而非成交日期或入住日期——才是硬性的資格認定觸發點。