考慮在2026年出售加拿大物業？非居民面臨一個必須在成交前啟動的稅務程序

為何會有25%預扣——以及它的用途

根據《所得稅法》第116條，當非居民出售應稅加拿大財產時，買方在法律上有義務預扣總售款的25%並匯繳給加拿大稅務局（CRA）——除非賣方在成交當日或之前已取得清稅證明。預扣的存在是因為加拿大在非居民離開後難以向其徵收稅款。這25%作為出售所得資本增值稅的擔保而被保留。

預扣金額並非最終稅款。提交加拿大非居民稅務申報表並計算實際應付資本增值稅後，CRA 會退還差額。但整個過程需要數月——在此期間資金無法動用。對於需要依靠售款的非居民，預扣會造成嚴重的現金流問題，而這完全可以通過提前規劃來避免。

T2062清稅證明——是什麼以及何時申請

為避免25%預扣，賣方必須在成交當日或之前從CRA取得合規證明（通稱T2062清稅證明）。T2062申請需要：所出售物業的描述、售價及物業的調整後成本基礎（ACB）、ACB計算的支持文件（原始購入價、律師費、資本改善費用）、預計成交日期，以及非居民賣方的加拿大稅務識別號碼（SIN、ITN 或 BN）。

CRA 收到申請並對資料感到滿意後，會簽發清稅證明，確認出售所得的稅款已獲保障。買方隨後可在無需預扣的情況下完成交易。CRA 目前處理T2062申請的時間為6至12週。這意味著申請必須在預計成交日期之前提交——理想情況下應在簽署買賣協議時或之後盡快提交。

若錯過T2062截止日期會發生什麼

若在成交前未取得清稅證明，買方律師在法律上有義務預扣總售款的25%，並在30天內匯繳給CRA。賣方在成交時只能收到售價的75%。為取回被預扣的款項，非居民賣方必須：向CRA提交第116條非居民處置申報表、計算出售所得的實際應付資本增值稅，以及等待CRA處理申報表並退還超額預扣款項。此過程通常在提交申報表後需要6至18個月。在樓市下跌的環境中，將售款的25%鎖定超過一年等待退款是一項重大代價——而這完全可以通過提前規劃來避免。

計算資本增值——實際稅務成本

非居民出售加拿大物業的資本增值計算方式為：售價減去出售費用（地產佣金、律師費）減去調整後成本基礎（ACB）。非居民的ACB通常為原始購入價加上符合資格的資本改善費用。

對於在市場高峰（2021-2022年）購入、現在虧本出售的非居民，可能不存在資本增值，因此不需要繳納資本增值稅。但T2062程序仍然是必須的——這是CRA確認這一點的機制。提交附有顯示無增值（或虧損）文件的T2062，通常會促使CRA簽發零預扣證明，讓出售在無需扣押的情況下進行。

虧本出售的非居民不應假設清稅證明程序不適用於他們。無論預計是否有增值，申請T2062的義務都存在。

出售前的租金收入義務

許多在2026年出售物業的非居民，在持有期間一直將加拿大物業出租。若租金收入未按《所得稅法》第十三部分正確申報，未履行的義務可能影響出售流程。根據標準的第十三部分規則，支付給非居民的租金總額須預扣25%。若物業管理公司或租客未有預扣並匯繳此稅款，非居民業主須承擔責任。

CRA 在簽發T2062之前，會確認所有未履行義務——包括任何未匯繳的租金預扣稅——均已處理妥當。在啟動T2062申請前處理好租金收入合規問題，可避免清稅程序出現延誤。

常見問題

我2021年以75萬加元購入多倫多公寓，現值55萬加元。我是非居民。仍需申請T2062嗎？

是的。T2062程序適用於所有非居民處置應稅加拿大財產的情況，無論預計是否有增值。在您的情況下，您是虧本出售。若您正確記錄ACB並計算出售費用，CRA 應簽發零預扣證明，確認無應付稅款。若沒有證明，買方律師必須在成交時預扣13.75萬加元（55萬加元的25%），無論虧損與否。盡早提交T2062申請——連同原始購入價及任何資本改善的文件——是正確的做法。

T2062程序需要多長時間？

CRA 目前從收到完整申請起的處理時間為6至12週。申請不完整會重新計算時間。您應在簽署買賣協議後盡快提交T2062申請——不要等到成交前幾週才行動。

我是非居民，一直通過物業管理公司出租加拿大物業，公司一直在匯繳租金稅款。這對我的T2062有影響嗎？

若您的物業管理公司一直按第十三部分規定，就租金總額的25%向CRA預扣並匯繳，您的租金義務可能已履行。在啟動T2062申請前，您應從物業管理公司取得確認，證明匯繳記錄保持最新。CRA 將在清稅程序中審查租金歷史記錄。

我數年前成為加拿大稅務居民，但仍持有之前購入的物業。我在T2062的適用範圍內嗎？

不是。若您目前是加拿大稅務居民，第116條及T2062程序不適用於您。您將以加拿大居民身份出售物業，並以正常方式在加拿大稅務申報表上申報任何資本增值。非居民預扣規則僅適用於在出售時為加拿大非居民的人士。